新電梯中國網訊
　　　今年7月，在重慶天星橋某小區(qū)電梯里，兩男一女被困，采取各種方式自救近半個小時，始終沒有脫困，最后向民警求救，只因為進電梯時沒有刷卡。將改造后的電梯只有通過刷卡才能“定點”運行，物業(yè)公司在小區(qū)里推行各種智能卡，其實這種現(xiàn)象在很多地方都存在。
法理分析
　　物業(yè)服務企業(yè)設置電梯卡的目的應僅僅在于防范外來人員擅自進入、使用電梯，同時物業(yè)服務企業(yè)需擔負起協(xié)助未攜帶電梯卡的業(yè)主或者來訪人員使用電梯的義務。否則在未經業(yè)主大會或全體業(yè)主的同意下，不得設置電梯卡限制未交物業(yè)費的業(yè)主或來訪人員使用電梯。
　　物業(yè)服務企業(yè)依據物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務，安全防范屬于物業(yè)服務的一部分，但物業(yè)服務企業(yè)在履行安防義務時不得限制業(yè)主的合法權益，尤其是業(yè)主對物權的行使。物業(yè)服務企業(yè)可以增加安全人員，加強巡邏，購進、運營先進安防設施設備來加強小區(qū)安全防范。使用電梯卡的確可以減少外來人員對小區(qū)的安全威脅，降低電梯運營成本，但這應當建立在方便業(yè)主出入的前提下才能實施。
　　物業(yè)公司將電梯卡設計使用期限，限制拖欠物業(yè)費的業(yè)主使用電梯，客觀上妨礙了拖欠物業(yè)費的業(yè)主對房屋的使用權，尤其是對于高層業(yè)主來說，無法使用電梯就意味著自身的房屋無法被使用。在物業(yè)服務合同關系中，業(yè)主拒繳物業(yè)費可能是其自身行使抗辯權，亦可能是其自行違約行為。對于業(yè)主以拒繳物業(yè)費方式行使抗辯權，物業(yè)服務企業(yè)應當主動與其溝通，及時履行自身的合同義務。對于業(yè)主自行違約的行為，應當以合理的方式督促其履約，必要時可尋求法律救濟。
　　物業(yè)服務企業(yè)負責對公共場所、設施的維護管理服務，在未經業(yè)主大會（或全體業(yè)主）同意的情況下，應當履行維護、管理物業(yè)公共設施的原有功能。電梯的功能在于隨時保證高層業(yè)主出入便利，未經全體業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主欠繳物業(yè)費則限制其使用電梯的方式沒有法律依據，侵害了業(yè)主的財產權益。
　　電梯安裝刷卡器是屬于公共設施設備改造，根據物業(yè)管理相關規(guī)定，公共設施設備改造需經雙2/3業(yè)主同意后動用專項維修資金，方可進行。如果物業(yè)公司安裝電梯分層刷卡系統(tǒng)沒有經過雙2/3業(yè)主　　同意，那么物業(yè)公司安裝電梯分層刷卡系統(tǒng)將涉嫌違反法律規(guī)定以及合同約定，其主要理由如下：
　　一、根據《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》法釋[2009]7號，第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等?！　〗ㄖ^(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”基于上述條文表述，電梯一般會被認為屬于建筑物的附屬設施、設備，應當被認定為物權法第六章所稱的共有部分。
《物權法》“第七十二條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”《物業(yè)管理條例》第二十七條“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”基于上述條文表述，電梯作為共有部分應當屬于業(yè)主共同所有的財產，業(yè)主對電梯享有所有權或使用權。
　　二、物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種物業(yè)服務關系，雙方的權利和義務是基于雙方簽訂和共同遵守的《前期物業(yè)服務合同》或《物業(yè)服務合同》，物業(yè)公司應當在物業(yè)服務合同的范圍內履行自己的權利和義務。那么，基于物業(yè)服務合同關系，業(yè)主或者是與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)合同》針對于電梯，到底為物業(yè)公司賦予或設定了哪些權利和義務？一級資質的物業(yè)公司對于物業(yè)服務內容及標準一般按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務和指導價格標準》一級標準執(zhí)行。從物業(yè)管理條例的物業(yè)管理定義來看，物業(yè)公司對房屋及配套的設施設備和相關場地僅有維修、養(yǎng)護、管理的義務。
　　三、針對上述論述，物業(yè)公司對電梯增設電梯卡是否屬于雙方合同約定？我認為，物業(yè)公司對電梯增設電梯卡的行為沒有合同上的約定，那么超出合同約定實施的行為應當屬于民法上所說的侵權行為，妨礙了所有業(yè)主對于物業(yè)的使用權，包括不交物業(yè)費的業(yè)主和繳納物業(yè)費的業(yè)主。
物業(yè)服務司法解釋第六條規(guī)定，“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”同樣的道理，物業(yè)公司以設置電梯卡限定業(yè)主到達樓層，僅以業(yè)主未交納物業(yè)費為抗辯理由，其抗辯理由我認為同樣不能成立。此外，我認為，業(yè)主不繳納物業(yè)費與物業(yè)公司不提供物業(yè)服務，不存在先后履行的順序問題（依據來源于物業(yè)服務司法解釋第六條規(guī)定），應當不適用《合同法》第66條先履行抗辯權的規(guī)定。業(yè)主繳納物業(yè)費與物業(yè)公司提供物業(yè)服務應當屬于同時履行的行為。
　　四、《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；那么，物業(yè)公司電梯增設電梯卡的行為是否是否屬于改建、重建建筑物及其附屬設施？是否經過了業(yè)主大會的同意？第一個問題，我認為，物業(yè)公司對房屋及配套的設施設備和相關場地僅有維修、養(yǎng)護、管理的義務，保持電梯的原有使用功能是物業(yè)公司應盡的合同義務。增加電梯卡不僅限制了業(yè)主到達樓層，也改變了電梯的原有使用功能，那么應當屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”。第二個問題，我認為，改建、重建建筑物及其附屬設施應當經過業(yè)主大會會議的決議后才可實施。從目前來看，安裝電梯卡的項目很多都未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。那么，從物權法角度，權利人還尚未行使物權法之使用權益，物業(yè)公司就代為行使，其本身就有越俎代庖的嫌疑，猶如保姆取代了女主人的位置。