拋個(gè)問題，不要思考和猶豫，一提到江蘇，你的第一反應(yīng)會(huì)先想到哪個(gè)城市？

我猜你的大腦里最先想到兩個(gè)城市：南京和蘇州。

不是南京在前，就一定是蘇州在前，這里不是說省會(huì)南京不強(qiáng)勢，而是相較于民間對于“徽京”的戲稱，蘇州實(shí)在是太亮眼了。

亦或是，你會(huì)想到無錫、常州，畢竟蘇錫常對于江蘇和長三角來說，是緊密而不可分的。

再或者，會(huì)在我拋出問題的持續(xù)質(zhì)問眼神下，想到江蘇正冉冉升起的新星：南通。

但其實(shí)江蘇還有很多城市一直都很低調(diào)，保持著向上發(fā)展的姿態(tài)和動(dòng)力，也有著不俗的城市底蘊(yùn)和實(shí)力。大有一副“誰無虎落平陽日，待我風(fēng)山再起時(shí)。淺灘臥龍終得水，倒海翻江立乾坤”的堅(jiān)韌氣勢

比如說蘇北的“龍頭”老大，徐州。

說到這里，一定會(huì)有人想從后臺(tái)跳出來，臉紅耳赤的指責(zé)我：你懂什么，徐州在江蘇哪里亮眼了？網(wǎng)上都說他是“丐幫幫主”。

你看，“蘇南牛逼論”的地圖炮和地域黑又急了。

來，我們今天就一起來看看這個(gè)倔強(qiáng)的蘇北“龍頭”，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，這些年是怎么困境突圍的。

01　　最近，有個(gè)同樣低調(diào)但卻足夠重磅的新聞引起了我們的注意。

就在前幾天，徐州與周邊九市簽訂了《淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，跨越了四個(gè)省份實(shí)現(xiàn)了公積金的互通互認(rèn)互貸。

來源：徐州發(fā)布

注意，這里不單單是跨市互通那么簡單。

首次，跨越四省打通公積金互認(rèn)互貸確實(shí)放眼全國都是史無前例的。

但這還不是最讓我震驚的。最讓我震驚的是，當(dāng)我研究完下面這張地圖后，或許明白了他們真正想做什么？

仔細(xì)看這張十城圖，不要考慮GDP、人口、交通等等因素，光從地理位置上來看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。以徐州為中心，往外都是呈中心放射狀的。

什么意思？特意給大家圈了個(gè)圖。

來源：百度地圖

這九個(gè)城市，除了濟(jì)寧都有一個(gè)同一個(gè)樣的特征：都離自己的省會(huì)城市有著不近的距離，距離徐州卻很近。

光從地理位置上看，這個(gè)“帶頭大哥”徐州不得不當(dāng)。

上世紀(jì)五六十年代，這九城的人如果打算遷移，第一考慮到的一定不是省會(huì)，而是徐州，這里是距離老家最近最富庶的城市。

這九個(gè)城市幾乎都屬于各省的邊際處，享受不到省會(huì)城市的輻射帶動(dòng)不說，就連現(xiàn)在如火如荼的“城市群”末班車也沒搭上。

往東湊不上長三角，往西擠不進(jìn)中原城市群。

這幾個(gè)城市的市民也曾不止一次的自嘲過：“爹不疼娘不愛啊，俺們中部城市這么悠久的歷史，繁華了上下五千年，現(xiàn)在都在吊車尾了”。

所以無論對于這四省，還是再上層的戰(zhàn)略層面，這里必須要培養(yǎng)一個(gè)出“優(yōu)等生”了。

城市對于抱團(tuán)取暖的渴望，從來沒有如此急切過。之前還只是民間組織在呼吁，我們要抱團(tuán)、要發(fā)展，但是未獲得戰(zhàn)略層面的支持，跨省的行政區(qū)劃藩籬牢不可破，諸多發(fā)展要素從省級層面都很難協(xié)調(diào)配置。

不破不立，破而后立。

終于，2018年11月，國務(wù)院批準(zhǔn)國家發(fā)改委制定的《淮河生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》落地，標(biāo)志著江蘇、安徽、山東、河南等省共同參與的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國家戰(zhàn)略。

“努力做到徐州之于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，如同上海之于長江三角洲”。時(shí)任徐州市委書記周鐵根在十三屆全國人大二次會(huì)議發(fā)言時(shí)，再次提到這句話。

這個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，從十城公積金互通伊始，真正意義上開始發(fā)揮對周邊城市的人口虹吸效應(yīng)。

02　　那么徐州的基本面情況到底怎么樣呢？

作為重工業(yè)基地和資源型城市，提到徐州，各位應(yīng)該和我一樣，第一想到煤炭，第二想到徐工。

過去的徐州因煤而興也因煤而困，資源枯竭也一度讓這座城市背上沉重的發(fā)展包袱。

我們再來看看轉(zhuǎn)型這些年，徐州的底子如何？

2017年淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 來源：徐州發(fā)布

2017年，徐州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6605.95億元，位列江蘇第6位。也就是說，除了蘇南富庶的五市，蘇北領(lǐng)頭羊的第一把交椅牢牢坐住了。

不僅是在蘇北，整個(gè)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，徐州的帶頭效應(yīng)也愈發(fā)明朗。

相信看到這里，又會(huì)有網(wǎng)友想跳出來：徐州有實(shí)力我承認(rèn)，后面這幾個(gè)城市怎么帶？

說真的，怎么帶我不知道，這也不是我們應(yīng)該考慮的問題，但是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)邁出了第一步，對于徐州而言，還是一大步。

2018年徐州市常住人口880.2萬，相較于去年凈增長3.85萬，這個(gè)數(shù)字看起來不起眼，但是放眼江蘇，也僅次于省會(huì)南京，高于蘇州。

來源：江蘇統(tǒng)計(jì)局

這是什么概念？

城市人口流動(dòng)不穩(wěn)定的大環(huán)境下，多個(gè)城市甚至有了人口負(fù)增長，城市搶人大戰(zhàn)在近幾年一度焦灼，作為蘇北的地級市，人口的凈增長竟然能夠超越蘇州？？？

那么人從哪里來？無疑是來自周邊幾個(gè)城市的占比最高。加上近期的人才政策、公積金的互通，徐州對于周邊城市的人口虹吸效應(yīng)還會(huì)持續(xù)加強(qiáng)。

還有，交通能級效應(yīng)的疊加。

03　　“彭城之得失，輒關(guān)南北之盛衰”。歷來是兵家必爭之地的徐州，也映射著徐州的優(yōu)越地理位置。

素有五省通衢稱號的徐州，交通戰(zhàn)略地位是非常非常高的，有俗語說“鄭州鐵路通世界，徐州鐵路通全國”。

來源：徐州發(fā)布

從上圖可以清晰的看出，呈“米字型”分布的高鐵線路規(guī)劃，未來會(huì)把徐州構(gòu)建成國內(nèi)都首屈一指的綜合交通樞紐。

屆時(shí)，將與南京、鄭州、濟(jì)南、合肥4個(gè)省會(huì)構(gòu)成“1小時(shí)城市圈”，3小時(shí)可達(dá)北京、上海、杭州、西安、武漢五大都市。

不僅如此，在內(nèi)部也會(huì)加強(qiáng)區(qū)域交通同城化。

在這方面徐州具體做了哪些努力？

從逐步取消區(qū)域內(nèi)省道公路收費(fèi)站，到梳理斷頭路，再到同時(shí)啟動(dòng)并打通的多條城際高速公路、徐宿淮鹽城際鐵路、徐淮徐蕭城際公交，包括之后會(huì)逐漸落地的城際輕軌……

來源：徐州發(fā)布

交通利好接踵而至，剛在9月底，徐州地鐵1號線開通運(yùn)營，與南京、蘇錫常并列成為江蘇地鐵第五城。

到2021年底，隨著2、3號線的同步開通，3條地鐵線將串聯(lián)徐州城，除了打破城市的交通邊際局面，也為周邊城市的加速融入奠定基礎(chǔ)。

來源：徐州地鐵

十一假期期間在徐州逛了一整圈，整個(gè)城市都在大開大建，相信逐漸被打通的不僅僅是交通，也是未來源源不斷的人流、物流，同時(shí)會(huì)推動(dòng)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的區(qū)域一體化進(jìn)程。

04　　周邊城市源源不斷的人口涌入，那么會(huì)對徐州的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的沖擊呢？

我在國家統(tǒng)計(jì)局搜索了徐州一手房的關(guān)鍵詞，正好統(tǒng)計(jì)局9月份發(fā)布了70城新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)：

截止到統(tǒng)計(jì)的8月份，徐州新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲了43個(gè)月。其中環(huán)比漲幅0.9%，同比漲幅14.1%，均排在全國前15。

對此我們也做了徐州近五年的二手房掛牌均價(jià)漲幅曲線

和國內(nèi)的其他城市一樣，在轟轟烈烈的“去庫存”、“棚改”背景下，2016至2017年，徐州房產(chǎn)市場迎來了一波大漲，之后進(jìn)入到“慢牛”市場。

但是除了去庫存和棚改周期，支撐后續(xù)徐州房價(jià)連續(xù)上漲43個(gè)月（現(xiàn)在來說應(yīng)該是44個(gè)月）背后的原因是什么？

首先肯定離不開徐州不錯(cuò)的城市基本面，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的敲定落地，修建地鐵的利好，以及對周邊城市人口的持續(xù)虹吸。

除了這些，我認(rèn)為跟近幾年蘇南城市都在收緊限購政策也有關(guān)系。

沒有房票，即使有了房票也都外溢漲了一波，整體上車門檻大大提升。試問淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市的購房者攥著錢到蘇南，最后無功而返，他們最后會(huì)選擇回到哪里？

而這些需求，我認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)不會(huì)減少。

為什么？

在眾多城市開始收縮棚改工作的時(shí)候，徐州又進(jìn)了住建部棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)城市名單。

另外相對而言，徐州整體的房價(jià)還算是親民的。拋開市中心核心地段均價(jià)2W+的房價(jià)不說，徐州的剛需上車門檻，均價(jià)在1W左右。畢業(yè)5年內(nèi)的大專以上學(xué)歷還會(huì)補(bǔ)貼5%。

對于購房主力軍的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的90后，當(dāng)長三角和蘇南城市的房價(jià)和門檻不太友好時(shí)，選擇在徐州置房會(huì)成為他們的首選托底。

這還不包括周邊非常遼闊的縣城和農(nóng)村下沉市場。

05　　說了這么多，最后總結(jié)下4點(diǎn)對徐州的未來預(yù)期和建議：

1.看好徐州的城市基本面，利好會(huì)持續(xù)釋放，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)太需要一個(gè)“帶頭人”了。

2.徐州的調(diào)控力度沒有放松，房價(jià)在短期內(nèi)觸頂，整個(gè)徐州今年的一手房供應(yīng)量很足，而且近期的土拍溢價(jià)率很低，未來幾年除非有大的政策利好，會(huì)一直保持在持穩(wěn)或微漲面。甚至于近期房企融資收緊的大環(huán)境下，徐州很多項(xiàng)目開始優(yōu)惠折扣出現(xiàn)陰跌，剛需很友好，投資客就別來了。

3.遠(yuǎn)了不說，徐州未來十年的發(fā)展步子是“東進(jìn)南拓”，除了核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房，跟著政策利好走，是最保底的。

4.如果你在一線、新一線城市工作，摸不準(zhǔn)未來是否在這些城市置業(yè)，選擇在徐州這些二三線城市購房作為托底，千萬先別輕易用掉自己的首房首貸資格，想辦法借用父母或直系親屬的資格上車。

碼這篇文的時(shí)候，聽到了《大碗寬面》這首歌，我想到了徐州也有盛名的大碗板面，味道的確不錯(cuò)。歌詞很符合此時(shí)的情境：“何必針鋒相對，千萬別虛榮心作祟，真心話，這大碗寬面也很貴”。

確實(shí)，一直以來很多人對蘇北城市帶有固有偏見的人，滿滿的優(yōu)越感?；蛟S是時(shí)候該收起大家以往的認(rèn)知了。時(shí)代在變，城市格局也早已發(fā)生了翻天覆地的變化。

最后借用魯迅先生的一句話結(jié)尾：“愿中國都擺脫冷氣，只是向上走，不必聽自暴自棄者流的話”。